지분형 모기지로 내 집 마련: 새로운 주거 금융의 가능성

안녕하세요, 여러분! 오늘은 2025년 주목받고 있는 지분형 모기지를 통해 내 집 마련의 꿈을 이루는 방법에 대해 자세히 알아볼게요. 최근 정부가 가계부채 문제를 해결하고 청년, 신혼부부 등 무주택자의 주거 안정을 지원하기 위해 도입을 추진 중인 이 제도는 많은 관심을 받고 있죠. 지분형 모기지가 무엇인지, 어떻게 활용할 수 있는지, 그리고 장단점과 주의할 점까지  함께 살펴볼까요?

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때 한국주택금융공사(주금공) 같은 공공기관이 지분 투자자로 참여해 자금 부담을 덜어주는 새로운 주택금융 제도입니다. 쉽게 말해, 집을 사는 데 필요한 자금을 개인과 정부가 함께 부담하고, 소유권도 지분 비율에 따라 나눠 갖는 방식이에요. 예를 들어, 10억 원짜리 집을 살 때 개인이 1억 원(10%)만 내고, 은행 대출 4억 원(40%), 나머지 5억 원(50%)은 주금공이 지분으로 투자하는 구조죠. 이로 인해 초기 자본이 부족한 무주택자도 내 집 마련의 기회를 얻을 수 있습니다.

2025년 4월 기준, 금융위원회는 6월 중 구체적인 로드맵을 발표할 예정이라고 밝혔습니다. 김병환 금융위원장은 “가계부채를 줄이고 실수요자의 주거 안정을 지원하기 위한 새로운 금융 모델”이라며 이 제도의 필요성을 강조했죠. 특히, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 줄어든 상황에서 청년층의 주택 구매를 돕기 위한 대안으로 주목받고 있습니다.


지분형 모기지의 작동 원리

지분형 모기지는 다음과 같은 방식으로 운영됩니다:

1. 자금 조달: 개인은 집값의 10%만 자기자본으로 준비하면 됩니다. 나머지는 은행 대출과 주금공의 지분 투자로 충당되죠.
2. 소유권 분할: 등기부상 주택 소유권은 개인과 주금공이 지분 비율에 따라 공동 명의로 등록됩니다.
3. 사용료 지불: 주금공이 투자한 지분(예: 50%)에 대해 개인은 월세 개념의 사용료를 납부합니다. 이 사용료는 시중 대출 이자보다 낮은 연 2% 수준으로 책정될 예정이에요.
4. 시세차익 및 손실 분담: 집값이 오르면 매각 시 시세차익을 지분 비율대로 나눠 갖고, 집값이 하락하면 주금공이 후순위로 손실을 부담해 개인의 리스크가 줄어듭니다.
5. 지분 추가 매입: 소득이 늘어나면 주금공의 지분을 추가로 매입해 소유권을 늘릴 수 있습니다.

예를 들어, 10억 원 아파트를 구매한 후 5년 뒤 12억 원이 되었다면, 개인(50%)과 주금공(50%)이 각각 1억 원씩 시세차익을 나눠 갖습니다. 반대로 8억 원으로 떨어지면 주금공이 먼저 손실을 떠안아 개인의 부담이 줄어드는 구조죠.

지분형 모기지의 장점

1. 초기 자본 부담 감소

기존에는 집값의 30% 이상을 자기자본으로 마련해야 했지만, 지분형 모기지를 활용하면 10%만 있으면 됩니다. 10억 원짜리 집을 사려면 1억 원만 있으면 된다는 거예요. 이는 청년층이나 신혼부부에게 큰 기회입니다.

2. 가계부채 부담 완화

주금공의 지분 투자는 대출로 분류되지 않아 DSR 규제를 받지 않습니다. 개인의 대출 부담이 줄어들고, 가계부채 증가를 억제하는 데도 기여하죠.

3. 리스크 완화

집값 하락 시 주금공이 손실을 먼저 부담하는 구조라 개인의 투자 리스크가 줄어듭니다. 이는 집값 변동성에 민감한 무주택자에게 큰 장점이에요.

4. 유연한 소유권 확장

소득이 늘어나면 주금공의 지분을 추가로 매입해 100% 소유권을 확보할 수 있습니다. 이는 장기적인 자산 형성에도 도움이 되죠.

지분형 모기지의 단점과 논란

1. 시세차익 공유

집값이 오르면 수익을 주금공과 나눠야 하므로, 전통적인 대출 방식에 비해 개인의 수익이 줄어들 수 있습니다. 일부는 이를 “정부가 수익을 뺏어가는 구조”라고 비판하기도 해요.

2. 시장 과열 우려

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “지분형 모기지는 DSR 규제를 받지 않아 주택 수요를 자극할 수 있다”며 시장 과열 가능성을 지적했습니다. 과거 공유형 모기지가 집값 상승기에 외면당한 사례를 고려하면, 제도 설계가 신중해야 한다는 의견이 많습니다.

3. 과거 제도의 실패 사례

2013년 도입된 공유형 모기지는 초기 관심을 끌었으나 집값 상승과 낮은 수익성으로 인해 2016년 이후 유명무실해졌습니다. 지분형 모기지도 비슷한 전철을 밟을 수 있다는 우려가 있죠.

4. 공공기관의 손실 부담

집값 하락 시 주금공이 손실을 떠안는 구조는 결국 공공기관의 재정 부담으로 이어질 수 있습니다. 이는 세금으로 손실을 메우는 형태가 되어 “가계 부담을 공공에 전가한다”는 비판이 제기되고 있어요.



지분형 모기지 활용 팁

1. 대상 확인

아직 구체적인 자격 요건은 발표되지 않았지만, 무주택자나 소득 기준 이하 가구(예: 부부합산 연소득 7천만 원 이하)가 대상이 될 가능성이 높습니다. 6월 로드맵 발표를 주목하세요.

2. 시범사업 참여

이창용 한국은행 총재는 “역세권이나 좋은 입지의 신축 주택을 대상으로 시범사업을 시작해야 한다”고 제안했습니다. 초기 성공 사례를 위해 정부가 매력적인 지역을 선정할 가능성이 크니, 이런 기회를 노려보세요.

3. 장기 계획 수립

지분형 모기지는 장기적인 자산 형성에 유리합니다. 사용료 부담이 낮은 만큼, 절약한 자금으로 주금공 지분을 점차 매입해 소유권을 확대하는 계획을 세우세요.

4. 리스크 관리

집값 하락 시 손실 부담이 줄어든다고 해도, 사용료는 꾸준히 납부해야 합니다. 재무 상황을 고려해 무리한 구매는 피하세요.


지분형 모기지는 초기 자본이 부족한 무주택자에게 내 집 마련의 새로운 길을 열어주는 제도입니다. 가계부채 부담을 줄이고, 집값 하락 리스크를 완화하는 장점이 있지만, 시세차익 공유와 시장 과열 우려 같은 단점도 존재하죠. 과거 공유형 모기지의 실패 사례를 교훈 삼아 정부가 세심한 설계를 해야 한다는 목소리도 높습니다. 2025년 6월 구체적인 로드맵이 발표되면 더 명확한 그림이 나올 거예요. 그때까지 자신의 재무 상황과 주거 목표를 점검하며 준비해 보세요.

여러분은 지분형 모기지에 대해 어떻게 생각하시나요? 내 집 마련을 위해 활용할 의향이 있으신가요? 댓글로 의견을 나눠주세요! 😊 다음 포스팅에서도 유익한 금융 정보를 가져올게요.

참고: 본 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융 상품을 권유하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 진행하세요.